事業内容Service.

相続時において、不動産の評価は相続税路線価価格（以下、路線価）を元に評価しますが、評価次第では評価額が大きく異なる可能性もございます。例えば①宅地ではないのに宅地として評価されている、②不整形地や規模が大きな不動産の場合には路線価よりも低い評価額となる可能性がございます。弊社と事業提携している税理士には相続を専門にやられている先生もおりますので、税務の面からのサポートもあり安心です。また相続税納付後に（評価額が過大である場合には）還付される可能性もありますので、まずはご相談下さい。

事業承継または資産管理会社において全資産に占める不動産の保有割合不動産が商い場合（中会社で90％以上、大会社で70％以上）の場合には「土地保有特定会社」と認識され、事業承継時には「純資 産価額方式」にて評価されます。税理士との連携はもちろんですが、不動産の評価如何では事業承継に大きな影響を及ぼす可能性がございます。中小企業経営支援を専門とする司法書士や税理士と連携して有利な事業承継を行うことができます。

今ある不動産（マイホーム・マンション）からの買い替えを行う場合には、資産価値の査定が必須となります。 弊社の意見書（価格の幅を示したもの）を使用すれば、資産価値の判定が容易となり、買い替えの資金繰りをも含め弊社でアレンジメントさせて頂きます。 金融機関との折衝の際にも意見書を提示したうえで進めた方が、スムーズに交渉が運ぶことでしょう。 買い替えを含め保有資産の大半を占める不動産の価値を把握しておくことは、生来のファイナンシャル・プランを考慮するうえで重要となります。定期的に査定することをお勧め致します。またオーナー企業様の場合にも、保有不動産を担保に金融機関と折衝するような時にご活用下さい。

ファイナンシャル・プランを考えていくうえで、負債の大部分を占めるものが住宅ローンです。弊社 併設の別組織「ファイナンシャル・クリニック」では資産運用のお手伝いを行っておりますが、資産運用の鉄則は「借金（負債）」を減らすことにあります。住宅ローンの場合、元利金併せて毎月10万円前後を返済に充てるケースが多く、この負担は軽くはありません。そのためできるだけ有利な条件で住宅ローンを借り換えるあ必要があります。下記金融機関の住宅ローンに関する情報を収集しており、一番適した条件をご提示することができます。まずは現在の返済額を再度ご確認してみて下さい。

財務諸表作成時における不動産に関する諸問題をはじめＭ＆Ａ、事業承継あるいは相続といった場面に不動産の評価（あるいは不動産のトラブル）が問題となるケースがございます。弊社はＣＦＰ®を取得した専門家を有しておりますので、会計にまつわる不動産評価・トラブルに柔軟に対応できます。

各顧客様から不動産に関するさまざまな質問が出ることもしばしばあるかと思います。そういった質問で専門分野外の際には是非ご相談下さい。適切に対応致します。

弊社では各専門家の方との事業提携を積極的に展開しております。各専門・得意分野をお伝えの上ご連絡下さい。（特に相続・家賃関係に強い方、募集しております）

ファンド組成時には、取引価格や募集・成約賃料の水準の把握が不可欠です。ご依頼頂きました地域・アセットに関しては地域不動産業者様に徹底的にヒアリングを行い、「生の」価格、賃料をデータとして提供致します。投資家様へのご説明の一助になります。

ファンド組成時には他社で取得した鑑定評価書（及び評価書に準ずるもの）が必須となる場合がほとんどですが、その際に取得した鑑定評価書のレビュー（誤り、矛盾点の指摘等）を行い評価会社とのやり取りを簡潔化致します。また弊社のレビューを経ている証明書もお出し致します。

現在のような不況時において、組成される希望のファンドの種類は「都心3 区・5 区のオフィス」や「東京23 区内のレジ」であります。しかし、これらの物件はほとんど市場に出回ることはなく、大手ファンド会社への譲渡が普通であります。他社との差別化という意味においてもこれら以外（物流・ロードサイド商業）のファンド組成に関してはまだまだチャンスが多いです。投資家案件も含め、ファンド組成のお手伝いを致します。幅広い情報網と人脈を持つ弊社にご相談下さい。

商業系ファンドに関するテナントトラブルの多くが、賃料関係であることが多く、かつ訴訟になるケースも少なくありません。家賃交渉の際に、弊社発行意見書等を元に賃借人に説明すると交渉がスムーズに運ぶことになります。

時価会計のグローバル化が進むなか、その端緒として「固定資産の減損に係る会計基準」が2006年3月期から強制適用されました。また、中小企業でも「中小企業の会計に関する指針」において、固定資産の減損が求められている状況下にあります。現在の資産価値を適切に表示するためにも、減損会計ヘの対応は必須となります。

賃貸用不動産においても減損会計同様、適切な時価開示が求められています。 但し重要性の低い賃貸用不動産については注記に留まることや、すでに対応済みの企業も多いものと考えられます。ただし、対応済みの企業もしくは、注記に留めていた企業が説明責任を果たす上で、賃貸用不動産に係る都道府県の地元精通者である鑑定士に依頼するメリットは大きいものでしょう。

M&Aにおける被買収企業の企業価値算定の場合、保有不動産の評価が問題になることがあります。

企業の財務に占める賃借料の負担は決して軽いものではありません。現在の賃料が妥当な水準であるかの判断、判断結果に応じて賃料の引き下げ交渉の余地も生まれてきます。また賃貸管理を多く行っている事業法人の場合、家賃交渉について多くの問題が存在し、近年では家賃に関する訴訟が多くなっているため、軽率な対応を行うわけにはいかなくなっています。家賃交渉の際に、意見書等を元に利害関係者と交渉を行う場合が増えてきています。

道路や公園等、公共施設を築造する際に用地買収等は避けて通れない手続きとなります。不動産鑑定 評価書は買収等が予定される不動産の買収等の価値を客観的に示すものであることから、当該手続上、取得が必要となります。また、買収等における予算を確保する上で、もしくは買収そのものが事業として必要かどうかの判断においても鑑定評価書は大いに有用なものとなります。

底地を所有し、一般の方々に貸し出す場合に適正な地代の授受が必要となります。地代等は高度な継続的な人的関係に基づくもので、当該関係をも反映した鑑定評価書が必要となります。

税金の滞納を理由とする差し押さえ、または徴収のために公売に付す場合には最低価格を決定する必要があります。このような不動産の場合には権利関係が複雑化している場合も少なくありません。売却の後にトラブルになるケースもあるので、権利関係を明確にした上で最低価格を決定する必要があります。

土地区画整理事業、都市再開発事業を行う際には数多くの手順を踏む必要があります。権利関係の整理、標準地の選定、権利変換、換地計画等を行う際に不動産鑑定士を活用して、効率よく事業を行うことが望まれます。